Ответы на частые вопросы

Вопросы по оплате лифта:
 

1) Почему собственники квартир на 1 этаже должны платить за лифт, если им не пользуются? (Точно такой же вопрос обычно задают собственники нежилых помещений, поскольку обычно их помещения оборудованы отдельным входом, проход в подъезд в принципе изолирован и пользование лифтом не производится.)

Ответ: Ч1 ст 36 Жилищного кодекса РФ содержит перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты.  Гражданский кодекс РФ также предусматривает право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ч 1 ст 290).

ч. 1 ст 37 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что доля общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.  В соответствии с ч1 и 2 ст 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется в праве собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.  В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание жилого помещения, а также взносов на капитальный ремонт.  Во исполнение требований ч 3 ст 39 Жилищного кодекса РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственниками помещений в многоквартирном доме. 

Названный федеральный нормативный правовой акт в состав общего имущества включает помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты (пункт 2). 

Таким образом, приведённые нормы действующего законодательства в их системном единстве позволяют сделать вывод о том, что лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расходы на содержание которого обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме независимо от расположения таких помещений в доме, включая помещения, расположенные на первом этаже. Судебная практика подтверждает верность данных доводов. Верховный Суд РФ в своем Решении от 26 мая 2005 г. № ГКПИ05-588 указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе лифта, возлагается на всех без исключения собственников и нанимателей жилых помещений.

 

2)Можно ли на общем собрании собственников принять решение об установлении дифференцированной оплаты за лифт : разрешить некоторым квартирам вовсе не оплачивать услуги по содержанию ремонту и обслуживанию лифтового оборудования?

Ответ : Установление дифференцированных платежей за содержание общего имущества для всех собственников жилых помещений противоречит принципу жилищного законодательства о равенстве обязанностей собственников помещений по содержанию общего имущества дома, установленному статьями 39 и 158 Жилищного кодекса Российского Федерации, ставит в неравное положение остальных собственников помещений, и, соответственно, противоречит принципу равенства всех перед законом, установленному в ст 19 Конституции Российской Федерации. 

3) Вопрос: Можно  ли установить тамбурную дверь на 2-3 квартиры?

Ответ: Лучше этого не делать. Давайте вместе разберемся почему.

Разъяснения по вопросу установки тамбурных дверей на лестничных клетках и в коридорах мкд в ЖК «Уютный».

С точки зрения действующего законодательства данное действие является целым рядом правонарушений:

1. Нарушение пожарных норм

Тамбурные двери часто вызывают претензии со стороны пожарных инспекторов. Согласно действующим противопожарным правилам запрещается загромождать эвакуационные и аварийные выходы установкой дополнительных дверей, а также изменять направление открытия предусмотренных техническим планом дома дверей.

 Вся ответственность за нарушение правил пожарной безопасности в данном случае возлагается на управляющую организацию, поскольку следить за содержанием общедомового имущества – ее прямая обязанность.

Поэтому за неправильно установленную тамбурную дверь управляющая организация может получить штраф от пожарной инспекции.

Но самим жильцам, которые эту дверь установили, избежать ответственности также не удастся! Управляющая организация в судебном порядке обяжет убрать дверь с возложением на данных жильцов всех сопутствующих расходов и потребует компенсацию выплаченного штрафа.

Нормативно-правовая регламентация вопроса

(Что об установке тамбуров говорится в законах и др нормативно-правовых актах РФ):

В соответствии с Федеральным законом "О пожарной безопасности" Приказом Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации стихийных бедствий от 18.06.2003 г. N 313 были утверждены Правила Пожарной безопасности в Российской Федерации, пунктом 18 которых установлено, что граждане должны соблюдать на производстве и в быту требования пожарной безопасности, а также соблюдать и поддерживать противопожарный режим.

Пункты 6.26 и 6.27 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", утвержденных Постановлением Минстроя России от 13.02.1997 г. N 18-7, устанавливают нормы, при нарушении которых возникают реальные препятствия для эвакуации людей из соседних квартир.

Пункт 40 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных Приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313 (ППБ 01-03) запрещает установку дополнительной двери из квартиры в общий коридор или изменение направления открывания дверей (в отступление от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир, если оно будет произведено с нарушением требований пунктов 6.26 и 6.27 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", согласно которым ширина горизонтальных путей эвакуации должна быть не менее 1 метра при одностороннем расположении дверей (пункт 6.27). В любом случае эвакуационные пути должны быть такой ширины, чтобы с учетом их геометрии по ним можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком.

В силу п.23 Правил на объектах (в данном случае жилом здании) запрещается загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы

В п. п. 6.26 и 6.27 СНиП 21-01-97, утвержденных Постановлением Минстроя России от 13.02.1997 N 18-7 указано, что запрещено устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир.

1. Незаконная перепланировка

Да, да, да! Не удивляйтесь! Именно так! Установка двери в тамбуре мкд является ничем иным, как перепланировкой – поскольку в результате либо обустраивается новый тамбур на лестничной площадке, либо переоборудуется уже ранее существовавший, а установка перегородки в общем коридоре является переоборудованием мест общего пользования. в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (от 27 сентября 2003 г. № 170) прямо говорится о недопустимости незаконного переоборудования и перепланировки мест общего пользования.

По закону любая перепланировка, которая влечет присоединение площади общедомового имущества, допустима только с согласия всех собственников помещений этого дома. Дело в том, что, устанавливая тамбурную дверь, жильцы вольно или невольно захватывают часть общего имущества дома (коридора или лестничной клетки).

Нормативно-правовая регламентация вопроса

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ч. 1 которой к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно части 2 той же статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 4 той же статьи предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В связи с этим п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу вышеназванных положений закона, во взаимосвязи с п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, для изменения порядка пользования помещениями, относящемуся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе путем установки конструкций, преграждающих доступ в такие помещения, необходимо решение общего собрания собственников не менее 2/3 голосов от общего числа голосов данного мкд.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Поэтому нельзя поставить перегородку в общем коридоре просто так, без процедуры предварительного согласования перепланировки. Тогда как по закону общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений, которые в нем расположены (и жилых, и нежилых) и при этом абсолютно не имеет никакого значения, пользуются ли собственники фактически конкретной лестничной площадкой или коридором либо нет: даже, если они проживают на других этажах, то все равно владеют частью Вашего тамбура!

Поэтому установка тамбурной двери без положительного решения общего собрания собственников является незаконной. Штраф за самовольную перепланировку для физ.лиц составляет сейчас от 2 до 2,5 тысяч рублей (статья 7.21 КоАП РФ).

Достаточно одной жалобы от любого соседа на то, что тамбурная дверь нарушает его право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем, – и суд признает перепланировку незаконной. Кроме того, собственнику придется за свой счет привести тамбур в исходное состояние, демонтировав дверь.

В РФ существует широкая судебная практика на тему признания установки металлической двери в общем коридоре- тамбура для  квартир  незаконной. Как Вы уже успели понять из настоящих разъяснений, будь то лестничная клетка, или общий коридор на несколько квартир - они являются помещениями общего пользования и входят в состав общего имущества многоквартирного дома и решение об установке тамбуров должно приниматься строго по решению общего собрания собственников помещений причем с обязательным указанием на то, что данная площадь будет исключена из общей совместной собственности и расчет стоимости КР на СОИ (оДН) на данные квадратные метры будет рассчитываться не на всех собственников всего мкд, а только на того собственника, который оформит надлежащим образом (узаконит)данную постройку в регпалате.

Также обращаем Ваше внимание на то, что в суде незаконным могут признать решение общедомового собрания, нарушающее права третьих лиц. Например, 2/3 жильцов Вашего дома поставили подписи под документом о том, что не возражают против появления у вас на этаже тамбура, но вы устанавливаете конструкцию, которая закрывает часть лифта, препятствуете эвакуации, заграждаете выход на лестничную клетку или преграждаете доступ к шкафам с индивидуальными поквартирными приборами учета тепловой энергии или к электрощитовой — всё это напрямую нарушает интересы третьих лиц. Такие тамбуры автоматически считаются установленными незаконно и на стадии досудебных разбирательств могут повлечь для собственников выдачу предписания на демонтаж.
 

Предлагаем Вашему вниманию также коротенькие выдержки из решений судов:

Решение Ленинского районного суда г. Оренбург по делу № 2-6468/2017

«установленная ответчиком перегородка на лестничной клетке 1 этажа жилого дома по адресу: ..., отделяющая квартиру № N от лестничной клетки, препятствует собственникам помещений в МКД в полной мере пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, в частности лестничной площадкой, прилегающей к квартире ответчика, являющейся общим имуществом. Таким образом, требования о демонтаже перегородки, установленной ответчиком, подлежат удовлетворению».

Решение Соломбальского районного суда г. Архангельска от 16 сентября 2013 года по делу № 2-1164/2013:

«Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. В связи с чем предназначение отделенной части коридора для прохода в квартиру Красиковой О.М. не свидетельствует о принадлежности данной части общего имущества ответчику, не наделяет ее правом выдела доли в натуре.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме ответчиком не представлено. Из пояснений ответчика в судебном заседании следует, что металлические двери в тамбур кв.№*** были установлены без получения согласия собственников дома.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеются основания к понуждению ответчика произвести демонтаж установленной без законных на то оснований металлической двери»

Выводы:

1. Установка тамбура возможна только после согласования со всеми собственниками всех помещений мкд путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников и самое главное здесь – это получить одобрение остальных собственников дома на общем собрании собственников не менее чем 2/3 голосов, то есть решение должно быть принято не менее 67% всей площади жилых и нежилых помещений Вашего мкд .

1. Тамбур не должен загораживать доступ к общедомовым коммуникациям и инженерным сетям и иному общему имуществу: к электрощитовым, к лифтам, выходам на лестничную клетку, а также к индивидуальным счетчикам отопления.
2. Тамбур должен соответствовать противопожарным нормам и правилам

Во избежание штрафных санкций от органов пожнадзора и дальнейших связанных с ними судебных разбирательств, управляющая компания ООО «ТИС» НЕ рекомендует собственникам помещений и жителям ЖК «Уютный» устанавливать тамбуры на своих этажах.